Deterioro de existencias e inversiones inmobiliarias
Autor: Gregorio Labatut. Universidad de Valencia.

Supongamos que la Sociedad Anónima CONSTRUCASA es una empresa inmobiliaria y al cierre del ejercicio, tiene contabilizado lo siguiente:
– Inversiones inmobiliarias: 29.000.000 euros. (18.000 metros cuadrados)
– Existencias:
  • Promoción A: Promoción finalizada y pendiente de venta: 52.500.000 euros. (30.000 metros cuadrados)
  • Promoción B: Se trata de una promoción en curso: 55.000.000 euros, ya se han imputado el 75 % de los     costes. (33.000 metros cuadrados)
  • Dos terrenos:
       - Terreno A: por un valor de 650.000 euros. (1.500 metros cuadrados)
       - Terreno B: por un valor de 200.000 euros. (1.000 metros cuadrados)

Al cierre del ejercicio se tiene la siguiente información:
El valor de mercado al cierre se establece en función del precio metro cuadrado en la zona donde se encuentran ubicados los inmuebles. Las inversiones inmobiliarias se valora a 1.500 euros el metro cuadrado, y en la zona donde están ubicadas las promociones en existencias se valora en 1.950 euros el metro cuadrado, estimándose los gastos de comercialización y de la venta en 500.000 euros por inmueble.

Las inversiones inmobiliarias se encuentran en estos momentos en régimen de arrendamiento, percibiéndose 60.000 euros al mes. Los contratos de arrendamiento están establecidos para 3 años con una cláusula de renovación automática de tres años más. Además existe otra cláusula de incremento del precio en función del IPC. Se prevé la siguiente evolución con respecto al IPC en los próximos seis años:


NOTA: En el caso de que el IPC fuera menor o igual a la unidad, no se modificará el precio.

Con respecto al valor final del inmueble, una vez terminado el periodo de arrendamiento, se estima en un rango de valoración entre 2.700 euros y 2.200 euros el metro cuadrado en la zona de ubicación, y los posibles costes de venta del inmueble en 500.000 euros. El plan de negocios de la empresa prevé mantener el inmueble en alquiler durante los tres años comprometidos más los tres años de prórroga.

En cuanto a la tasa de descuento, se sabe que la tasa de interés de una inversión sin riesgo se sitúa en el 2,5 %. La prima de riesgo prevista para la empresa se establece en 5 puntos porcentuales más.

Con respecto a las existencias, se sabe que en función del plan de negocio de la empresa, de la estrategia, riesgo y capacidad de imponer precios de la empresa y de negociación, se estima que pueden ser enajenadas guante el próximo año por un valor entre un rango de 2.000 y 1.700 euros el metro cuadrado.

En cuanto al 25 % de los costes pendientes de imputación de la promoción B según el plan de negocios de la empresa se sitúa en un rango de 3.500.000 euros y 1.250.000 euros), estimándose que en el momento de su finalización el precio por metro cuadrado en la zona se sitúe en el rango especificado anteriormente (entre 2.000 euros y 1.700 euros el metro cuadrado).

Finalmente, en cuanto a la valoración del terreno A, si bien actualmente el mercado en esa zona lo sitúa en 525 euros el metro cuadrado, se tiene conocimiento de que el Plan de Urbanismo de la ciudad prevé una prolongación de una avenida próxima que lo dividirá en dos por lo que prácticamente la mitad del suelo sería expropiado. El precio de la expropiación se estima en un rango entre 225 y 300 euros el metro cuadrado.

Con respecto al terreno B, la empresa tiene conocimiento de que la zona va a sufrir un cambio en el Plan Urbanístico de la ciudad, que limita sensiblemente las alturas a construir, lo que hace que sufran en el mercado un deterioro que sitúa su posible precio de venta en 150 euros el metro cuadrado. No obstante, existe un contrato en firme firmado con un comprador en el que se establece un precio de venta para este terreno de 250 euros el metro cuadrado.

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