CASO PRÁCTICO
Existencias. Activación de costes por intereses.
La Sociedad X ha iniciado a comienzos del ejercicio 2008 la construcción de un inmueble para venta de pisos cuyo presupuesto total es de 18.900.000 €. La duración del proceso de construcción es de 2 años, produciéndose la disponibilidad de todos los fondos de forma homogénea a lo largo del año. Al 31 de diciembre del año 2008, el importe construido asciende a 7.400.000 €.
Las deudas con suministradores de existencias relacionadas con la obra ascienden a 2.000.000 de €, financiándose el resto con un préstamo promotor de 3.000.000 de euros y el resto con el cash flow que genera la compañía.
El coste de financiación efectivo de la financiación genérica es del 6,5%. El coste del préstamo promotor es del 6%.
La Sociedad X se dedica a la promoción inmobiliaria.
a)
Registro de la operación según el PGC-1990
b) Registro de la operación según las Normas Internacionales
de Contabilidad.
c) Contabilización según el PGC-2007.
Solución:
Recomendamos
ver el caso resuelto en el Newsletter nº 3. Capitalización
de los costes por intereses.
a)
Registro de la operación según la Adaptación Sectorial
del PGC a las empresas inmobiliarias
Según la adaptación sectorial del PGC a las empresas inmobiliarias, los gastos financieros asociados a las promociones en curso pueden reconocerse en gastos o incorporarse como mayor coste.
Uno de los problemas que generó la aplicación de este precepto que ya se recogía en el PGC-90 era cómo identificar los gastos financiados asociados a las fuentes de financiación genérica.
Algunas adaptaciones sectoriales dieron respuesta a la cuestión y posteriormente la Resolución del ICAC de 9 de mayo de 2000. El coste se activa identificando la naturaleza de las fuentes.
1.
Los gastos financieros asociados a fuentes de financiación específicas
se asignan directamente como mayor coste de las promociones en curso.
2. Las existencias en curso financiadas con recursos propios no devengan
gastos financieros a incorporar en el coste de las existencias.
3. El valor restante de las existencias en curso se considera que está
financiado con financiación genérica.
Por
lo tanto, en el caso contemplado, suponiendo que se sigue la opción
de activar los intereses intercalarios, las fuentes que financian las
promociones en curso son:
Empleamos valores a término para que puedan ser fácilmente
trazables con la información del balance, si bien deberemos emplear
financiaciones medias del periodo, así como activos cualificados
medios (en nuestro caso promociones en curso). Los valores iniciales
de la financiación específica son cero, dado que la promoción
ha comenzado este año.
El coste a activar será en cada caso:
Para el registro de los intereses vamos a considerar los valores medios
del periodo:
b) Registro de la operación según las Normas Internacionales
de Contabilidad.
Recientemente, la Norma Internacional de Contabilidad nº 23 ha sido modificada eliminando la alternativa contable referente a los intereses intercalarios. Hasta el momento dicha modificación a la NIC 23 no ha sido adoptada en el ámbito de la Unión Europea, por lo que las sociedades cotizadas en mercados de valores europeos pueden utilizar la doble alternativa que ofrecía la versión anterior .
Bajo la nueva redacción de la NIC 23, los intereses que retribuyen la financiación específica o genérica de los activos cualificados (inmovilizados con periodos de construcción superior al año o existencias con ciclos de transformación superiores a 1 año) deben incorporarse en el valor del activo en cuestión.
Estos intereses se incorporan netos de las retribuciones obtenidas de los fondos, procedentes de fuentes de financiación específicas, hasta el momento en que son aplicados a su finalidad.
El método de intercalación en la NIC 23, tanto en su versión anterior como en la actual, es diferente al recogido en la Adaptación sectorial de empresas inmobiliarias y en la Resolución del ICAC de 9 de mayo de 2000. La NIC 23 distingue entre financiación específica y genérica. La parte de los activos cualificados no financiada con fondos específicos se considera que lo está con fondos genéricos. Este criterio es diferente al de las Adaptaciones sectoriales del PGC al sector inmobiliario o al sector eléctrico o al de autopistas, túneles, puentes y otras vías de peaje, entre otras.
En
las adaptaciones sectoriales se tiene en consideración la parte
del inmovilizado financiada con fondos propios, mientras que en la NIC
23, la parte no financiada con fuentes específicas se considera
financiada con genéricas. Este último criterio implica
una mayor activación de costes financieros frente al apuntado
por la adaptación sectorial.
Para el registro de los intereses vamos a considerar los valores medios
del periodo:
c) Registro de la operación según el PGC-2007.
Según el PGC-2007, los intereses intercalarios de los activos cualificados (inmovilizados y existencias con ciclo largo de construcción transformación) deben considerarse un mayor coste de los mismos. Por tanto, el PGC-2007 recoge el criterio incorporado en la NIC 23 y elimina la alternativa contable de considerarlos como gastos del periodo tal y como permitía el PGC-90.
El criterio de activación no viene definido en el PGC, sino en la Resolución del ICAC de 9 de mayo de 2000 sobre coste de producción y en varias adaptaciones sectoriales. Dicho criterio no sería incompatible con la regulación del PGC-2007 y sería obligatoria su determinación con dicho criterio, circunstancia confirmada en la consulta 3 del BOICAC 75 (septiembre de 2008). Es más, en esta consulta prescribe la activación vía ingresos financieros de los gastos por intereses intercalarios.
Por
lo tanto, remitiéndonos al tratamiento del apartado a), la activación
de gastos financieros sería:
Finalmente, no queremos dejar de comentar que la activación de
intereses debería hacerse con abono a una cuenta de ingresos
financieros y no de explotación, dado que así se evita
transferir a ingresos de explotación, gastos que han sido recogidos
a nivel financiero. Así lo hace, por ejemplo Iberdrola en la
nota de la Memoria que adjuntamos en el capítulo Haciendo
Memoria.
(1) En el momento que hemos preparado este caso, el EFRAG ha emitido el informe sobre la NIC 23 revisada, si bien todavía no es seguro cuándo el Accounting Regulatory Committee lo votará y cuando será aplicable.